一、项目综述

1.1 项目概况

项目名称：中国（云南）自由贸易试验区瑞丽市勐秀文旅康养建设项目

所属行业：旅游文化产业

占地面积：勐秀山全域

投资估算：总投资50000万元

合作方式：独资、合作、参股、PPP等

建设地点：瑞丽市勐秀乡

项目概述：项目依托勐秀乡独特的地理位置、自然条件和人文底蕴，按照“两轴两心三片多节点”的乡域发展结构，建设观光农业带、生态休闲度假旅游区及避暑养生旅游区、生态康养区及其他特色配套设施，打造成为具备康体休闲、跨境旅游度假、农业观光、文化体验、红色旅游、科普研学教育等功能为一体的文旅康养小镇

1.2 地区简介

勐秀乡地处瑞丽市西北部，西隔南畹河与缅相望，东北侧与陇川县相邻，东面和南面与瑞丽相接。勐秀乡自然资源和农产品资源丰富，少数民族文化独特，森林植被覆盖率高，生态环境优美，夏季与城区温差明显，被誉为瑞丽的“天然氧吧”、“避暑圣地”、“秘境”和“瑞丽后花园”

1.3 发展现状

经济发展情况

勐秀乡是以农业为支撑产业的乡镇，农业经济占乡镇经济的比重较大；近年来，随着旅游业发展，勐秀正在转型新的经济发展模式，经济逐年稳步上升，产业发展态势良好

旅游景观建设现状

全乡规划出32条生态环线景观，现已打造完成10条，分别是国防大道（凤凰花道）、千国榄仁、小街水库环线（红花木莲树）、排罗山——户永山（徒步栈道）、排罗山——芒弄（徒步大道）、南兰河景观（人行栈道）、南管河景观（人行栈道）、黄金大道（黄金雨）、樱花环线（观赏性樱花）、竹林小道

1.4 基础配套设施

水利设施建设情况

勐秀集镇周边主要饮用小街水库水源，在建的勐典水库主要辐射勐典、户瓦等村域，当前已完成第一期驻堤工程，有望于2020年投入使用

道路建设情况

勐秀乡处于瑞丽通往陇川的交通节点，乡域内有瑞陇高速和233省道穿过，233省道是勐秀乡对外联系的重要交通，其余道路均为乡镇道路，各个行政村和自然村的主联系通道

商业设施配套情况

商业设施主要分布在勐秀镇区和勐典行政村，有小卖部、农村淘宝、日用品店、农资代理店等，瑞章沿线公路旁有多家农家乐，部分村庄有特色乡村饭店；商业设施还有待继续完善和引流壮大。

美丽乡村建设项目资金165万元，建有2栋3层商住楼，1条饮食商业街，180多个摊位，同时设有停车场、党建宣传长廊等

二、建设内容

2.1 项目定位

总体定位：全市生态保护屏障区、生态休闲康养旅游服务小镇、特色生态产业发展小镇

功能定位：具备康体休闲、旅游度假、农业观光、文化体验、红色旅游、科普研学教育等功能为一体的文旅康养小镇

市场定位：核心客源市场—瑞丽市及陇川县；辐射客源市场—德宏州全境、西南地区市场；潜在客源市场—全国及南亚东南亚地区 

2.2 核心策略

全区域—跨境互动，境外-城内-山上的多维结合

全生态—生态优先，生态大环境的全景打造

精服务—高端战略，民族风情与全境化对接

秀风格—品牌推动，勐秀特色风情的定制级接待

2.3 建设内容

（勐秀乡）乡域发展规划

按照“两轴两心三片多节点”的乡域发展结构，建设观光农业带、生态休闲度假旅游区及避暑养生旅游区、生态康养区及其他配套设施

两轴——南北城镇发展联动轴、东西旅游联动轴

两心——勐秀集镇功能发展核心、勐典城镇发展后备中心

三片——北部特色农业种植区、中部生态建设区、南部生态屏障区

多节点——以多个基层村为节点，辐射带动周边区域发展

观光农业带：建设农业主题公园，建设包含蘑法森林、森林蔬果园、中草药园观光农业，打造农业科技展示馆、无土栽培种植馆、热带植物馆、亲子互动体验馆、农业乐活动园、农业作坊、露天茶室、认养种植园等，构建农旅综合体的新业态，让游客尽情享受田园风光 

生态休闲度假旅游区：修建森林旅游观光栈道、农业旅游景观大道（樱花观赏大道、桃园观赏大道）以及勐秀全景观景台等 

避暑养生旅游区：建设民族文化展览中心、历史文化展览中心、旅游垂钓基地、居民文化活动中心等

生态康养区：建设康养服务中心、生态养生主题酒店、生态农庄、山地户外活动基地、森林养生基地等 

红色文化传承体验区：以户瓦山寨景颇族抗日自卫战遗址为基础，建设自卫战争文化展览馆、爱国主义教育研学基地、素质拓展训练基地，开设爱国主义红色实践研学班，定期举办青少年军事夏令营活动，组织策划红色展出活动 

其他配套设施：建设游客服务中心、特色商业街、布置集散广场、停车场、救助服务设施等基础设施

三、项目优势

3.1 区位交通优势

独特的区位为跨境旅游打下坚实的基础

瑞丽毗邻缅甸，处在中华经济圈、南亚经济圈、东盟经济圈的交汇点，是国家实施“一带一路”倡议，推进孟中印缅经济走廊建设和面向南亚、东南亚辐射中心的重要枢纽和节点

便利的交通，为游客的引入创造了条件 

公路：已形成了以国道、省道为主线，以市区为中心、市乡公路为支线的东联畹町、芒市至昆明，西联缅甸芒允至八莫，南联缅甸木姐、南坎至腊戌和仰光，北联陇川、腾冲至保山的公路辐射网络

铁路：建设中的大瑞铁路经大理、保山直达瑞丽，未来将直接连通缅甸印度洋出海口

3.2 文化资源优势

多元化的少数民族文化

全乡总人口汉族占50.4%，景颇族，德昂族，傈僳族，阿昌族，傣族等族占49.6%，少数民族所占比重较大，属多民族聚居乡，目前勐秀乡有非物质文化传承人22人，民族文化基础深厚

底蕴深厚的历史文化

勐秀乡地势险要，是历代兵家必争之地，传说三国时，蜀国诸葛亮部下南征时曾在此扎营。1943年日军侵入瑞丽后，曾在此挖壕筑岗屯兵于山上。1980年2月，国家天文台在此观测百年罕见之日全蚀奇观

3.3 旅游资源优势

丰富的农产品资源

甘蔗已经成为勐秀乡支柱产业，是村民脱贫致富的主要途径和经济收入来源，其他农产品如蔬菜、玉米、猕猴桃等产量较大，目前正大力发展柠檬、石斛等特色产业

旅游资源汇聚

勐秀山有“户瓦山景颇族抗日自卫队纪念碑”和“有一个美丽的地方”两个爱国主义教育基地；一个典型的半山区景颇族聚居的自然村“帮达山寨”；以及多个少数民族的民族文化活动等

地处瑞丽康养生态旅游线

勐秀处在瑞丽中部山地康养生态旅游路线中，与户育、姐相、勐卯组成山地旅游环线。在环线上具有一山览两坝、一地观两国、一梁望三城、一脊瞰一河

气候条件良好，生态环境优越

勐秀乡气候条件良好，生态环境优越，属南亚热带湿润性季风气候，雨量充沛，年均气温20℃，气温比瑞丽城区平均气温低3-5度，全乡的森林覆盖率为74%，是瑞丽主城居民降温避暑的后花园

3.4 政策环境优势

一流的营商环境，为企业入驻提供便利

瑞丽市营商环境进一步优化，2018年成为全省唯一“中国营商环境百强县”“中国十佳营商环境示范县”

瑞丽市投资促进局政务服务中心“一站式”功能，“一窗”受理，为办事群众和企业提供“进一扇门、办一串事”的高效便捷服务，全力打造“办事不求人、审批不见面、最多跑一次”的“一网通办”网上政务服务新环境

惠企政策叠加，企业发展环境利好

《中共中央国务院关于深入实施西部大开发战略的若干意见 》

《云南省人民政府关于加快推进瑞丽重点开发开放试验区建设的若干政策》

《中国（云南）自由贸易试验区德宏片区招商引资试行办法》

《瑞丽市人民政府关于印发瑞丽市招商引资优惠政策的通知》

除上述优惠政策外，项目还可享受瑞丽市“一事一议”、受税收方面的“五免五减半”“三返两减半”、财政方面的“特色小镇”、旅游景区创建奖励等政策

3.5 运营成本优势

劳动力丰富且价格较低，用工成本相对较低。瑞丽与缅甸地区经济交流程度较高，大量缅籍工人的引入能有效降低了企业用工成本,平均劳动力成本1200-1500元/月

运营要素完备，投入成本较低。瑞丽市作为我国对缅经济交流第一城市，各项配套设施齐全，一般工商业用电价格0.47元/度，商业用气2.72元/立方米，自来水价格1.63元/吨。

四、市场分析

4.1 市场现状

整体呈待开发状态

勐秀乡文化旅游产业目前仍处于待开发阶段，10条生态环境景观的绿植已下种完成，待成长成型，其余设施建设较少

现有旅游基础建设规模较小

勐秀乡户瓦村被列为云南省150个州（市）级旅游扶贫示范村。开展乡村旅游经营的建档立卡贫困户8户，群众自筹十万元投入旅游产业，主要是民宿、餐饮方面，规模较小，接待能力和频次有限

游客以周边地区居民为主

勐秀乡优美的生态环境吸引了一些游客和瑞丽、陇川周边居民到勐秀乡徒步旅行、体验山林生活。当前勐秀乡尚无规模性旅游景点，主要游客来自瑞丽、陇川居民，于周末闲暇时间到勐秀山上登山徒步、休闲用餐

4.2 市场前景

旅游将迎来新一轮爆发期

康养与文旅产业的融合创新将成为新动能，“旅游+康养”进一步成为地区热点，文旅产业将迎来高质量、多层次发展的新阶段

自贸区建设将迎来“旅游热”

中国（云南）自由贸易试验区德宏片区建设，将增强了中国与缅甸的贸易交流，引来国内国外众多企业以及人流，越来越多的人员将汇聚瑞丽，间接带动瑞丽市旅游产业发展，迎来瑞丽 “旅游热”

瑞丽处于云南“8字形”大滇西旅游环线建设黄金位置，勐秀乡迎来发展大机遇

为加快推进旅游业转型升级，云南推进建设3200公里的“大滇西旅游环线”。德宏州瑞丽市正处于“8字形”南北环线的核心位置，伴随云南省打造世界知名旅游目的地的快速推进，将为项目迎来了重大发展机遇。

五、投资收益

5.1 投资估算

项目主要完成勐秀乡旅游环线、配套农业采摘园和其他旅游服务中心建设，预计总投资约50000万元

5.2 收益测算

项目建成后，主要以旅游门票销售、农产品、旅游商品销售、康养服务、活动展出以及其他旅游服务获取收益，预计可实现年营业收入24000万元，投资回报率达15.83%，投资回收期约6年